메디칼타임즈=김승직 기자계속되는 신도시개발로 하남시 인구 유입이 계속되면서 해당 지역 개원가도 힘을 받고 있다. 미사강변도시, 위례신도시, 감일지구, 교산신도시 등 10년 가까이 개발이 이뤄지고 있는 도시의 개원입지는 어떨까? 메디칼타임즈는 예비 개원의들이 주목할 만한 상권을 직접 찾아가 봤다.하남시는 계속되는 신도시개발로 전국에서 가장 인구 유입이 많은 도시 중 하나다. 실제 2010년 15만 명이었던 시민이 2020년 29만 명으로 2배 가까이 늘었다. 이는 지난달 기준 32만 명으로 증가해 성장세를 유지하고 있다. 부동산업계는 3기 신도시 중 하나인 교산신도시 개발이 마무리되면 인구가 40만 명대로 늘어날 것으로 전망하고 있다.미사역 전경■유동인구 가장 많은 미사역…주부 환자 수요 높아하남시에서도 가장 많은 유동인구를 보유한 곳은 미사역이다. 미사역은 미사강변도시 중앙에 있으며 대형 신축 상가들이 역을 둘러싸고 있다. 또 이 상가건물들을 지식산업센터, 아파트가 감싸고 있는 형태다. 인근 입주민과 직장인 수요가 풍부할 수밖에 없는 입지다.특히 인근에 로데오거리가 형성돼 있고 대형 신축 상가에 여러 프렌차이즈 상점과 쇼핑몰, 영화관 등 여가시설이 몰려있다.미사역에 방문했을 당시 호우주의보가 발령됐음에도 유동인구가 많았다. 실제 지난 5월 한 달 동안 48만 명이 미사역을 이용했는데 미사역으로 출근하는 인구도 많아 외부 수요도 기대할 수 있다.이 때문에 미사역엔 하남시에서 가장 많은 병·의원이 입점해 있다. 진료과 분포를 보면 입지의 영향이 덜한 치과가 15개로 가장 많았다.이밖에 피부과가 10개로 가장 많았는데 성형외과 진료를 함께 보는 경우도 많았다. 그 다음으로 내과 7곳, 정신건강의학과 5곳, 이비인후과 4곳, 소아청소년과 3곳, 산부인과 3곳, 정형외과 2곳, 재활의학과 2곳, 마취통증의학과 1곳 등이었다. 병원급 정형외과 2곳과 강변에 2곳이 요양병원이 있는 것도 눈에 띄었다.궂은 날씨 때문에 전반적으로 환자가 적어 대기환자 수로는 진료과 수요 파악이 어려웠다. 다만 한 대형안과에 15명의 환자가 대기 중인 것은 인상적이었다.인근 부동산 관계자는 미사역은 주부 환자 수요가 가장 많다고 분석했다. 피부·성형외과 밀집도가 높은 이유다. 특히 하남에서 분만이 가능한 산부인과가 미사역에만 있어 젊은 부부 환자도 몰린다고 설명했다. 또 하남시 인구의 3분의 1이 미사강변도시에 거주 중이어서 모든 진료과에 대한 수요가 고르게 풍부하다고 강조했다.미사역  인근 공실의 모습개원기회도 풍부하다. 대형신축상가들이 몰려있어 공실이 많기 때문이다. 아직 개발이 끝나지 않은 것을 고려하면 미래에도 개원기회가 열려있는 셈이다. 구조적으로 병·의원 입점에 적합한 건물이 많아 미사역 인근에서 3개의 건물이 메디칼타워를 형성한 것도 특징이다.매물 시세는 저렴하다고 보기 어려웠다. 건물 위치나 상태에 따라 보증금·월세에 차이가 있기는 하지만, 전용 40평대 매물의 보증금이 1억~2억 원을 호가하는 경우가 많았다. 비교적 접근성이 떨어지는 매물은 보증금 6000만~8000만 원에 월 임대료 400만~700만 원 수준이었다.이 관계자는 "미사강변도시는 가장 먼저 개발이 시작돼 하남 신도시 중에서 가장 큰 상권을 형성하고 있다. 유동인구 역시 기존 도심이었던 하남시청역을 밀어내고 1위인 상황이다"며 "공실이 많고 병·의원 입점을 바라는 건물주가 많다. 하남시 개발이 진행될수록 유동인구가 더 몰릴 지역이어서 앞으로 기대된다"고 말했다.하남시청역 전경■구시가지 하남시청역…꾸준한 수요로 개원가 건재하남시에서 가장 넓은 개원가를 형성하고 있는 곳은 하남시청역이다. 미사역이 개통 2년 만에 떠오른 신흥강자라면 하남시청역은 터줏대감이다.지하철역을 통한 유동인구는 미사역의 절반에 못 미치지만, 대단지 아파트가 몰려있는 하남풍산역과 하남검단산역 사이에 위치한 것이 장점이다.하남시청역 인근 개원가의 모습개원가는 신평로와 신장로, 하남대로 주변에 형성돼 있는데 특히 신장사거리 밀집도가 높았다. 다만 의과계 진료과만 보면 미사역보다 병·의원 수가 적다. 구시가지다 보니 중장년층 유동인구가 두드러졌는데 진료과 역시 노인질환과 관련된 곳이 많았다.특히 병·의원 가장 밀집도가 높은 신장사거리 주변에만 4개의 정형외과가 몰려있었으며 신경과, 마취통증의학과, 비뇨기과, 재활의학과 등도 심심치 않게 눈에 띄었다.매물 시세는 미사역과 비교했을 때 상당히 저렴했다. 특히 신평로와 맞닿은 한 40평대 매물은 보증금 2000만 원에 월세 120만 원에 불과했다. 다만 공실 수는 미사역보다 현저히 적었다.이와 관련 인근 부동산 관계자는 "하남시청역 인근은 하남대로를 기점으로 신장 1동과 2동으로 나뉘는데 이중 1동이 원도심으로 하남시의 터줏대감이라고 볼 수 있다"며 "기존부터 상권이 커서 오랫동안 운영 중인 병·의원이 많고 노년층 인구가 수요가 높다. 최근에 재개발되는 구역이 많아진 것도 호재"라고 말했다.하남풍산역 전경■개원 부적합한 하남풍산역…하남검단산역은 틈새시장하남풍산역과 하남검단산역은 주거 위주여서 개원가가 형성되진 않은 상황이다.특히 하남풍산역은 인근에 개원에 적합한 건물이 없는 개원 불모지다. 다만 역에서 400m 떨어진 대형상가 건물에서 치과 3곳, 내과, 성형외과, 마취통증의학과 이비인후과가 1곳씩 운영 중이다. 하지만 역을 통한 유동인구를 기대하기 어려운 위치다. 인근에 4개의 아파트단지가 있기는 하지만 세대가 적어 충분한 수요를 기대하긴 어렵다.하남검단산역 전경반면 하남검단산역은 대규모 아파트단지들이 밀집해있고 상가건물이 많아 틈새시장을 노릴 수 있는 입지다. 실제 각 아파트단지 상가마다 1~2개의 의원이 입점해있다. 입주민 수요밖에 기대할 수 있는 특성상 진료할 수 있는 범위가 넓은 가장의학과가 3곳으로 가장 많았다. 입지 영향이 덜한 치과도 3곳이었다. 수요가 꾸준한 내과, 이비인후과도 있었으며 6개의 초·중·고등학교가 있어 유소년층을 겨냥한 소아청소년과도 눈에 띄었다. 내과·정형외과·마취통증의학과·피부과·가정의학과를 한 번에 진료하는 연합의원도 있었다.이와 관련 인근 부동산 관계자는 "하남검단산역엔 아직 개발이 덜 돼 임야가 많다. 개발이 이뤄진다고 해도 한쪽 면이 근린공원이어서 다른 역보다 상가건물이 적을 수밖에 없다"며 "반면 하남검단산역은 사방이 아파트단지고 세대 규모도 커서 입주민 수요가 풍부하다. 충분히 수익을 낼 수 있는 입지"라고 설명했다.

메디칼타임즈=문성호 기자 오는 4월, 지하철 5호선 연장으로 미사역 개통이 최종 확정되면서 미사강변도시 상권이 활성화 조짐을 보이고 있다. 이와 더불어 미사역 인근 상업지구에는 병‧의원 유치 경쟁도 뜨거워지고 있다. 하지만 전문가들은 미사역 인근을 제외하고선 이미 병‧의원이 포화상태로 신중한 분석을 통해 개원 여부를 고려해야 한다고 조언했다. 미사역 개통 초읽기에 너도나도 병‧의원 유치 최근 메디칼타임즈가 마무리 공사가 한창 진행 중인 미사역 인근을 찾은 결과, 인근을 에워싸다시피 하고 있는 오피스텔과 상업시설은 병‧의원 유치를 위해 적극적이었다. 인근 상업시설 모두 미사역 개통이 임박했다는 점을 제시하면서 병‧의원 입점을 유치하는 모습. 미사역이 오는 4월 개통이 확정됨에 따라 인근 공사 중인 상업시설은 병의원 유치를 위해 적극적인 홍보를 하고 있다. 일부 건물들은 애초부터 '메디칼빌딩'을 표방하면서 전 층별로 다양한 진료과목을 유치하고 있었다. 의원뿐만 아니라 요양병원 등도 유치가 확정됐는데 이들 모두 미사역 개통에 따른 낙수효과를 노리고 있는 것이다. 미사강변도시 내 다른 지역의 경우 이미 상권이 형성돼 있는 곳이 대다수이지만 미사역 인근은 아직도 한창 공사가 진행 중인 건물들이 대다수를 차지함에 따라 마지막 '개원입지'라는 의견이 지배적이다. 이미 개원입점을 마무리하고 약국 유치에만 몰두하고 있는 상업시설이 존재할 정도다. 현재 미사강변도시 내 상권이 활발한 미사파출소 인근 의원 임대의 경우 보증금 5천만원에 임대료 250만원 전‧후인 수준이다. 미사역 인근에는 메디칼빌딩을 표방한 건물들이 상당수를 차지하고 있다. 미사역 인근 한 부동산 임대업자는 "미사역이 위치하는 오피스텔과 상업시설을 중심으로 인근 건물들 대부분이 아직 건물을 짓고 있는 곳들이 많다"며 "이들 모두 병‧의원 유치를 1순위에 올려놓고 있다"고 전했다. 여기에 최근 미사역 개통과 함께 9호선까지 미사강변도시 연장이 확정되면서 인근의 유동인구는 더 많아질 것이라는 분석이다. 해당 부동산 임대업자는 "미사역에 가깝게는 24단지부터 28단지, 29단지까지 대형 민영 아파트 단지가 위치해 있다"며 "28단지만 하더라도 1500세대가 넘는 대규모 단지다. 미사강변도시의 특성은 아이를 기르는 가정이 대부분을 차지한다는 점에서 이를 고려한 개원 입지분석이 중요하다"고 조언했다. 미사역 인근 제외하고선 병‧의원 '포화' 다만, 미사역 인근을 제외하고서는 이미 상권이 어느 정도 형성이 마무리됐다는 점은 고려해야 할 점으로 꼽힌다. 실제로 미사강변도시 내에서도 학군이 처음부터 형성된 8단지와 12단지 중심으로는 이미 급여와 비급여 주요 병‧의원들이 입점을 완료한 상황이다. 결국 미사역 인근을 제외하고선 병‧의원 개원 시 신중한 판단이 요구된다는 것이다. 인근 부동산 중개업자들 일부는 미사역 인근을 제외하고선 이미 병의원 개원이 포화상태라며 신중한 접근을 추전했다. 더구나 일부에는 아파트 단지 내 소아청소년과 등이 위치한 곳도 존재함에 따라 인구분포를 고려한 개원을 노린다고 해도 쉽지 자리 잡기에는 어려울 수 있다는 평가도 존재한다. 자칫 대단위 아파트 단지를 고려한 개원을 선택할 경우 패착이 될 수 있다는 분석이다. 또 다른 부동산 임대업자는 "조성예정인 강동엔지니어링 복합단지와 고덕상업업무 복합단지까지 기업체의 입주를 마치면 미사강변도시 인근 상주인구는 총 7만여명에 이를 전망"이라며 "미사역 개통의 힘 입어 유동인구는 더 많아질 것 같다"고 전망했다.​ 그는 "하지만 미사역 인근을 빼면 학군과 상업시설이 안착한 곳이 이제 대부분이다. 자칫 이미 포화상태에 개원했다가는 큰 패착이 될 수 있다"며 "이미 상가 밀집지역에는 여러번 개원과 폐업이 이뤄진 곳도 많은데다 대부분 서울에서 직장생활을 하는 인구가 많기 때문에 오히려 병‧의원 이용률은 더 떨어질 수 있다"고 조언했다.

메디칼타임즈=박양명 기자|개원입지탐방|미사강변도시 올림픽대로와 서울외곽순환도로를 타면 20분만에 강남에 도착할 수 있다. 잠실은 10분이면 가능하다. 경기도 하남시 풍산동, 선동, 덕풍동 일대에 조성되고 있는 신도시 미사강변도시에서 말이다. 최근 미사강변도시 내에서 초역세권에 위치한 '중심상업지구' 선분양이 시작되면서 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다. 메디칼타임즈는 최근 개원 입지로 주목받고 있는 미사강변도시를 직접 방문해 개원 입지 여건을 들어봤다. 전문가들은 중심상업지구에서 보험과, 비보험과 상관없이 개원을 고려할 수 있다고 입을 모은다. 대신 5호선 미사역은 2018년에 개통된다는 전제조건이 있다. 미사강변도시는 경기도 하남시 풍산동, 선동, 덕풍동 일원 약 567만㎡(약 165만평) 부지다. 수용인원은 9만여명이다. 2014년 3200여 세대가 입주했고 올해 3800여 세대, 내년 8700여 가구가 입주할 예정이다. 미사강변도시에서 중심상업 지역은 전체의 2.1% 밖에 되지 않아 상가 자체가 희소성을 띄고 있다. 중심상업지구에는 29~30층 규모의 주상복합 건물들이 여러 개 들어설 예정이다. 이에 따라 상가는 1~3층에 형성된다. 백화점도 예정돼 있다. 이 지역 A부동산업체 관계자는 "중심상업지구 일대는 아직 첫삽을 뜨지 않은 곳도 많아 당장 개원은 힘들다"며 "미사역이 개통하고 건물들이 완성되는 2018년이 기점"이라고 말했다. 이어 "보험과 비보험과는 물론 수술실을 갖춘 규모 있는 의원도 들어올 수 있다"고 덧붙였다. 당장 개원을 노린다면 아파트 단지 주변으로 조성된 근린상가를 노리는 게 좋다고 조언한다. 골든와이즈닥터즈 장영진 팀장은 "중심상업지역 남북으로 근린상업지역이 지정돼 있다"며 "보험과는 밀착형 진료과목은 근린상업지역이나 아파트 단지 상가를 고려할 수 있다"고 설명했다. 중심상권 분양가 1층 평당 3000~4000만원, 3층은 1200~1300만원 그렇다면 투자자의 관심이 쏠리고 있는 중심상업지구 상가의 분양가는 어느 정도일까. 일례로 중상11-2에 들어설 29층 건물은 3층에 병의원 분양을 진행하고 있다. 3층은 평당 1200만~1300만원 수준이다. 1층은 평당 3000만~4000만원. 역에서 조금 벗어나 아파트 단지를 마주 보고 들어설 10층 건물 역시 3층에 병의원 유치를 진행하고 있었으며 평당 900만~1100만원이었다. B부동산 업체 관계자는 "선분양을 하면 변수가 발생할 수 있기 때문에 공고 가격보다 7~10% 더 할인된 가격이 적용된다"며 "상대적으로 가격이 비싼 1층은 17%까지 할인되기도 한다"고 말했다.

메디칼타임즈=장영진 기자 미사강변도시 하남미사강변도시는 경기 하남시 덕풍동, 망월동 일대 약 567만㎡ 규모로 개발이 진행중이며 약 3만8000여 세대에 인구 약 9만5000 명 수준의 신도시로 형성될 예정이다. 과거 그린벨트로 묶여 있어 낙후지역이었으나 2009년 보금자리지구로 지정되면서 개발되기 시작하였다. 2014년 3200여 가구가 입주하였고 2015년 약 3800여 가구, 2016년 8700여 가구가 입주할 예정이다. 인근 강일지구와 풍산지구 등을 합하면 약 17만 명 규모의 대규모 주거지역을 형성하게 된다. 올림픽대로, 서울외곽순환도로, 중부고속도로, 서울~춘천간 고속도로 등이 인접해 있다. 또한, 2018년 5호선 연장선(강일역~미사역)이 개통예정이며, 최근 지하철 9호선 연장 방안도 추진되고 있어 대중교통망도 크게 개선될 예정이다. 도시개발현황 현재 미사지구는 한창 공사와 입주가 동시에 이루어지고 있는 상황이다. 올해 초, 중, 고가 개교할 계획이다. 위례신도시 및 마곡지구와 더불어 주목받는 신규 주거지역으로 떠오르고 있다. 특히, 지하철 5호선과 9호선이 계획대로 개통될 경우 도심으로의 접근성이 크게 개선될 것으로 보여 경쟁력 있는 주거지역으로 평가 받고 있다. 토이이용계획상 미사지구는 지하철 5호선 역이 예정되어 있는 곳을 중심으로 중심상업지역이 형성되고, 각각의 대규모 주거지역 인근으로 상가지역이 구성되어 있는 상황이다. 아직은 입주 초기단계이고, 상가지역 역시 이제 분양을 시작하는 단계이다. 지하철 개통도 2018년으로 계획되어 있어, 도시가 완성되기까지는 아직 많은 시간이 걸릴 것으로 예상되고 있다. 개원 전망 미사강변도시는 약 10만 명에 달하는 대규모 주거지역으로 개발되고 있는 지역이다. 하남권의 핵심주거지역이자 강일 및 풍산지구과 연계된 대규모 주거벨트를 형성할 것으로 예상된다. 토지계획상 지하철역이 예정되어 있는 곳을 중심으로 중심상업지역이 형성되어 있고, 남북으로 각각 근린상업지역이 지정되어 있다. 도시전체를 대상으로 하는 비보험과 진료과목의 경우 지하철역이 위치한 중심상업지역을 우선적으로 고려해 볼 수 있고, 보험과나 밀착형 진료과목의 경우에는 근린상업지역이나 단지내 상가를 고려할 수 있을 것이다. 아직 미사지구는 개발 진행중이다. 따라서 입주세대의 규모와 입주율, 입주시기, 상가형성 등을 고려한 개원계획이 필요할 것이다. 더불어 선점효과와 적정 배후세대 확보와의 균형도 필수적이라 할 것이다.